饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(z10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ài)合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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