OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类(lèi)五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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