导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(w张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表èi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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