饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交(ji20分米等于多少米 20分米等于多少厘米āo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京220分米等于多少米 20分米等于多少厘米015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(g20分米等于多少米 20分米等于多少厘米āo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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