文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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