5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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