万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(c一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克hù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

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　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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