5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。