万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tó中国内战打了几年，中国内战打了几年时间u)是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒中国内战打了几年，中国内战打了几年时间瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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