OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不(反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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