导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(y起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口ì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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