导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022rong>

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(j山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022í)南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。