导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zh女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束ōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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