文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生6千克等于多少斤 6千克是多少磅>

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，6千克等于多少斤 6千克是多少磅高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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