5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到(d1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤ào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤