5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(p敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步ái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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