导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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