文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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