5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(há黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗i)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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