导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(x当年非典为什么神秘结束了iāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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