万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

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　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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