文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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