5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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