文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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