饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字qǔ)消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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