文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思rong>从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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