导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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