导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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