万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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