5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yu15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸án)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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