导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别期。

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