5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(5k是多少钱，5k是多少钱人民币xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏5k是多少钱，5k是多少钱人民币幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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