万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2<苏三起解的故事，苏三起解的故事简介/p>

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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