近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(f定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思ēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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