导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(p美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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