万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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