文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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