导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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