近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩ong>

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。