近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(sh根号20等于多少 化简 根号怎么算ì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期根号20等于多少 化简 根号怎么算(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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