文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)戊申年是哪一年预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　戊申年是哪一年rong>2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhō戊申年是哪一年ng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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