5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东junk food 可数吗，junk food是单数还是复数金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)junk food 可数吗，junk food是单数还是复数183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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