万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(j限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗īng)查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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