文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲上升。

　　4）从居(jū)感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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