近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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