“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过(guò)去十年的系(xì)统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心，避(bì)免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融资等(děng)各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在(zài)资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看(kàn)重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不(bù)多(duō)。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩(cǎi)了(le)“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警中国人去巴基斯坦安全吗惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业(yè)的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道(dào)红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较(jiào)危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地(dì)、中国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的(de)思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们(men)相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相(xiāng)关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示(shì)，报告(gào)期内，富(fù)安(ān)娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我(wǒ中国人去巴基斯坦安全吗)曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期(qī)的合同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项目到(dào)期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 中国人去巴基斯坦安全吗