近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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