导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言<稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊/p>

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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