OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳(name是什么意思 name是姓还是名jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biname是什么意思 name是姓还是名ǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lname是什么意思 name是姓还是名ín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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