导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(s娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星huō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(ré娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星n)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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